세입자가 계속 월세를 연체한다면?

 

 

안녕하세요. 법무법인 신의 부동산전문변호사 박지영입니다.

 

 

오늘은 세입자가 월세를 연체할 경우 어떻게 해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

월세 계약은 한 달에 한 번 정해진 날에 월세를 지불합니다. 그런데 매 달 월세를 성실하게 지불하지 않는 사람들이 많습니다. 개인 사정으로 인해 1-2달 연체될 수 있지만 반복된다면 임대인 입장에서는 큰 스트레스가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

많은 임대인들이 세입자가 월세를 연체했을 때 어떻게 대처해야하는지 잘 모르는 경우가 많은데, 오늘은 세입자가 지속해서 월세를 연체할 때 어떤 조치를 취할 수 있는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

임대차보호법에 의하면 세입자의 월세미납은 계약해지사유에 해당합니다. 주택의 경우 2회, 상가의 경우 3회 월세를 미납하면 해지가 가능합니다. 계약기간이 남아있다고 하더라도 월세연체는 계약해지사유에 해당되기 때문에 계약해지를 요구할 수 있습니다.

 

 

바로 명도소송을 통해서 계약해지가 가능합니다 명도소송이란 계약이 해지됐는데 임차물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 임차물을 반환받기 위한 소송을 말합니다. 다시 말하면 세입자에게 귀책사유가 있을 때 진행할 수 있는 소송입니다. 예를 들면 임대차기간이 만료되었는데 나가지 않거나 불법적으로 점유하고 있을 때, 또 월세를 연체하여 계약해지가 됐을 때 진행할 수 있는 방법입니다.

 

 

 

 

명도소송은 짧게는 2개월에서 길게는 21개월 소요될 수 있으며, 평균적으로는 4개월 정도 소요된다고 생각하면 되겠습니다. 소송 기간이 생각보다 길어질 수 있기 때문에 바로 소송을 진행하기 보다는 앞서 내용증명을 발급해서 세입자에게 심리적인 압박을 가하는 것이 좋습니다.

 

 

내용증명은 법적 강제성은 없기 때문에 임차인이 내용증명을 받았어도 집을 비워야하는 의무가 있는 것은 아닙니다.

 

 

일반적으로 임대인들이 내용증명보다는 명도소송을 바로 진행하는 경우가 많은데 법적 강제성은 없지만 심리적 압박으로 인해서 집을 비워줄 가능성이 높습니다. 그 이유는 내용증명 내용에 월세연체로 인한 계약해지가 되었으며 집을 비워주지 않을 경우 민형사상 법적 조치를 취하겠다는 경고의 메시지가 담겨있기 때문입니다. 임차인의 입장에서는 잘못하면 소송으로 이어질 수도 있기 때문에 임대인의 뜻대로 할 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

만약 세입자가 월세를 계속 연체하고 있다면 명도소송 이전에 먼저 내용증명을 발송해보기를 추천드리고, 세입자가 내용증명을 받았음에도 이행하지 않을 경우 그 때 명도소송을 진행해보시기 바랍니다. 명도소송은 세입자의 유책사유로 진행되는 소송이지만, 모든 소송은 객관적으로 입증할 수 있는 증거가 있어야 인정됩니다.

 

 

증거자료로 월세체납으로 계약해지가 되었다는 사실과 계약해지통보를 했다는 사실을 입증할 수 있는 자료 모두를 준비해야 합니다. 부동산관련 소송은 임대차계약이 종료됐을 때 진행할 수 있기 때문에 계약해지의사를 세입자에게 직접 통보하지 않으면 명도소송을 제기할 수 없습니다. 그러므로 명도소송을 진행하기 전에 꼭 세입자에게 월세 연체로 인한 계약을 해지한다는 의사를 통보해야합니다.

 

 

또 중요한 한 가지는 명도소송 진행 전 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 합니다. 명도소송은 판결문이 나기까지 생각보다 긴 시간이 소요되기 때문에 세입자가 소송 중간에 부동산을 이전하는 행위를 방지할 수 있는 부동산점유이전금지가처분을 미리 신청하는 것이 좋습니다. 그래야 승소했을 때 실질적인 판결문에 대한 집행을 할 수 있기 때문입니다.

 

 

세입자가 의도적으로 월세를 연체하고 있거나, 반복적인 연체로 인해 스트레스를 받고 있다면 속수무책으로 속앓이만 하고 있지 말고, 내용증명과 명도소송에 대해 한 번 고려해보고 현명하게 대처하시기 바랍니다.

 

 

*아래 이미지를 클릭하시면 박지영 변호사 공식 홈페이지를 확인하실 수 있습니다.

 

 

보증금 관련  법률상담

카카오톡으로도 가능합니다.

 

박지영 변호사