명도소송 진행 시 ‘이것’을 주의하세요!

 

 

안녕하세요. 법무법인 신의 부동산전문변호사 박지영입니다.

 

 

오늘은 명도소송 진행시 주의할 점에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

명도소송이란 임대차계약이 종료되었을 때 부동산 소유주가 법의 테두리 안에서 불법으로 점유하고 있는 자를 내보내기 위한 하나의 수단으로 정리해서 말씀드리자면 집주인이 세입자를 내보내기위한 소송을 의미합니다.

 

 

내가 가지고 있는 부동산이라고 하더라도 임대차계약을 체결했기 때문에 합당한 사유가 있는 경우에 명도소송을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

명도소송을 진행하려면 임대차계약이 종료되어야 하며, 현행법에 의하면 임대차계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 부동산 반환의무는 동시이행관계입니다.

 

 

합법적으로 임대차계약이 종료되었지만 세입자가 부동산을 반환하지 않고 점유하고 있다면 명도소송 청구가 가능합니다. 임대차계약이 만료되지 않았지만 아래의 사유에 해당하면 적법하게 계약해지를 요구할 수 있습니다.

 

 

1. 임차인이 월세를 연체 (상가 3회 이상, 주택 2회 이상 연체)

2. 주거용도 외 불법적 이용이 확인

3. 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대

4. 고의 또는 중대한 과실로 임차한 부동산이 파손

 

 

주의해야 하는 점은 위와 같은 합당한 사유가 있어도 집주인이 임차인에게 해지통보를 하지 않으면 계약이 종료된 것으로 보지 않기 때문에 명도소송을 청구할 예정이라면 임차인에게 계약해지통보의사를 꼭 밝혀야 합니다.

 

 

 

 

문자와 전화보다는 내용증명을 통해 해지의사를 밝히는 것이 소송 진행 시 도움이 됩니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 것은 아니지만 추후 소송 진행에 있어서 해지통보를 했지만 세입자가 퇴거하지 않았음을 증명할 수 있는 증거자료가 될 수 있기 때문입니다.

 

 

일반적으로 명도소송을 청구하면 부동산을 바로 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 소송 진행과정에서 세입자가 제 3자에게 명의를 이전하는 경우가 많이 있습니다. 이런 경우 소송에서 승소하더라도 상대방이 제 3자가 아니므로 판결문의 효력이 없게 됩니다.

 

 

다시 말하면 부동산을 돌려받기 위해서 명의가 이전된 제 3자와의 소송을 다시 진행해야 한다는 의미입니다. 이런 일을 고려해서 명도소송 진행 전 세입자가 제 3자에게 부동산을 넘기지 못하도록 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 것입니다. 소송이 끝나더라도 다른 사람에게 점유권 변경이 되지 않도록 내 부동산을 지킬 수 있는 사전 보전처분을 말합니다. 이렇게 고려해서 철저하게 준비하고 대처한다면 좋은 결과를 받을 수 있습니다.

 

 

명도소송은 평균 6개월 이상 소요되기 때문에 소송 중간에 변수가 발생할 수 있습니다. 명도소송을 고려하고 있다면 말씀드린 주의할 점들을 꼼꼼하게 확인하고 확실하게 준비한 후에 진행하는 것을 권해드립니다. 법률지식이 부족한 일반 사람들은 꼼꼼하게 또 객관적인 입증 자료를 잘 준비하기 어렵기 때문에 대처가 어렵습니다. 이 분야의 경험이 풍부하고 신뢰할만한 전문가의 도움을 받아 준비하시는 것을 권장드립니다.

 

 

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