전세보증금반환소송, 이렇게 하세요.

 

 

안녕하세요. 법무법인 신의 부동산전문변호사 박지영입니다.

 

 

오늘은 전세보증금반환 받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

전세사기, 역전세난으로 인해 임대차계약이 종료되었는데도 불구하고 보증금을 돌려 받지 못하는 사례가 적지 않게 발생하고 있는데요.

 

 

물론 분쟁 없이 보증금을 전부 돌려 받는 것이 가장 좋은 방법입니다. 다만 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않는다면 기다려도 돌려줄 가능성이 현저히 낮다고 보셔야 합니다.

 

 

 

 

따라서 이러한 경우에는 지급명령신청 또는 반환소송이라는 법적절차를 통해 보증금을 돌려 받을 수 밖에 없습니다.

 

 

지급명령과 보증금반환소송은 임대차보증금을 돌려 받지 못했을 때 보증금을 돌려 받기 위해 할 수 있는 절차입니다.

 

 

물론 이외에 내용증명과 임차권등기명령으로도 보증금을 돌려 받을 수 있기는 합니다. 하지만 내용증명과 임차권등기명령은 집주인에게 심리적으로 압박을 가해 보증금반환을 받아낼 수 있지만 내용증명을 발송했거나 임차권등기명령을 신청했다고 해서 실질적으로 보증금을 돌려 받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

따라서 보증금을 돌려 받으려면 지급명령이나 보증금반환소송을 통해야 합니다. 그런데 이 두 가지 방법은 조금의 차이가 있습니다.

 

 

박지영변호사

 

 

전세보증금반환, ​지급명령신청과 반환소송 차이점은?

 

 

지급명령신청과 보증금반환소송은 신청을 하게 될 경우 강제집행권원이 생깁니다. 강제집행권원이란 국가의 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시키기 위한 절차로 쉽게 말해 지급명령 또는 반환소송을 하더라도 임대인이 보증금을 바로 돌려주지 않을 수 있습니다.

 

 

그럴 경우에 강제집행권원이 있으면 집주인의 부동산이나 재산을 압류하여 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다. 이 때문에 반환청구소송은 임대차보증금을 실질적으로 반환받을 수 있는 방법이라고 할 수 있습니다.

 

 

하지만 반환청구소송은 소송인 만큼 오랜 시간이 소요 됩니다. 민사소송의 경우 소장을 접수하면 답변서를 내고 원고와 피고가 각각 변론과 심문을 하는 과정을 걸치게 됩니다.

 

 

 

 

따라서 길면 2년, 짧으면 1~2개월이 걸릴 정도로 소송기간이 매우 긴 것이 단점입니다. 다만 지급명령신청은 반환청구소송처럼 법원에 갈 일이 전혀 없습니다.

 

 

민사상 간이절차라 일컬어져 신청한 서류만으로 법원이 심사를 합니다. 따라서 따로 법원의 출석없이 1~2달이면 신청결과를 받아볼 수 있습니다.

 

 

더불어 당연히 기간이 짧기 때문에 들어가는 비용 역시 반환청구소송에 비해 저렴합니다. 그래서인지 임대차보증금 반환을 위해서는 지급명령을 신청하는게 낫다고 생각하시는 분들이 많습니다.

 

 

 

 

전세보증금반환, 지급명령신청보다 반환소송이 더 나은 경우가 있습니다.

 

 

지급명령신청은 반환청구소송에 비해 간편하게 보증금을 받을 수 있는 방법이기는 하나 공시송달을 할 수 없습니다.

 

 

공시송달이란 주소지를 알지 못해 우편을 보내지 못하더라도 법원 게시판에 게시할 경우 송달이 된 것으로 간주하는 제도입니다.

 

 

반환청구소송과 같은 민사소송은 공시송달제도를 채택하고 있습니다. 따라서 임대인의 주소를 알지 못해도 소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

그러나 지급명령신청은 신속하고 간편한 절차이기 때문에 공시송달제도 자체가 인정되지 않습니다.

 

 

 

 

때문에 임대인의 연락이 두절되거나 임대인의 주소지를 모를 땐 지급명령을 진행할 수가 없습니다.

 

 

게다가 지급명령신청은 상대방이 14일이내에 지급명령이의신청을 제기하면 지급명령에 대한 효력이 상실되고 지급명령신청결과와 상관없이 민사소송을 진행해야 합니다.

 

 

임대인과 보증금을 둘러싸고 마찰이 있거나 분쟁의 여지가 있을 땐 지급명령신청을 하더라도 임대인이 이의신청을 할 여지가 높습니다.

 

 

이런 경우에는 지급명령을 신청하는 것보다 처음부터 반환청구소송을 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

보증금반환청구소송의 경우 소송기간 또는 비용적인 면에서 지급명령신청보다 더 많은 시간이 소요되기는 하나 권리관계가 확실하기에 소송을 진행할 시 대부분 승소를 할 수 있어서 명확하게 보증금을 돌려 받을 수 있기 때문입니다.

 

 

마지막으로 지급명령신청이나 보증금반환청구소송이든 상관없이 보증금을 받기 위해서는 계약이 종료되기 6개월 전에서 최소 2개월 전까지 임대인에게 계약해지 의사를 정확히 전달을 해야 합니다.

 

 

그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 진행되어 계약이 더 연장됩니다. 따라서 보증금반환을 원하신다면 계약해지 통보의사부터 밝히시는 것을 권장드립니다.

 

 

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박지영 변호사