전대차계약 이것을 고려하세요!

 

 

안녕하세요. 법무법인 신의 부동산변호사 박지영입니다.

 

 

오늘은 전대차계약서 작성 시 고려해야 할 점에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

전대차계약은 임대차계약 시 임대인이 집주인이 아닌 세입자이거나 그 외 제삼자인 경우를 의미합니다.

 

 

 

 

다시 말해, 집주인과 직접적으로 거래하지 않고 세입자가 다른 세입자에게 임대하는 형태의 계약을 전대차계약이라고 합니다. 이 경우 세입자와 전차인 사이에 전대차계약이 성립하게 됩니다.

 

 

민법 제306조에 따르면 전세권자는 타인에게 전세권을 담보로 제공하거나 양도할 수 있으며, 목적물에 대해 전전세를 주거나 임대할 수 있습니다.

 

 

이때 이 권리를 양수받은 양수인은 설정자에 대해 매도인과 동일한 권리와 의무를 가집니다. 전대차계약을 통해 세입자가 다른 세입자에게 임대할 때, 일반 임대차 계약보다 보증금이 저렴하거나 임대료가 낮은 경우가 많아 계약을 진행하게 됩니다.

 

 

예를 들어, 세입자가 이사를 가야 하지만 집을 비워두기 아까울 때 이런 계약을 진행할 수 있습니다.

 

 

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전대차계약, 이것이 중요합니다.

 

 

전대차계약을 진행할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 집주인의 동의 여부입니다. 전차인은 세입자와 전대차계약을 체결하려는 경우, 세입자로부터 임대인의 계약 동의 여부를 계약서 등 서면으로 확인받아야 합니다. 만일 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차계약을 진행하면, 임차인은 집주인에게 부당이득을 반환해야 하며, 손해가 발생하면 손해배상도 해야 합니다. 또한, 계약갱신요구권 및 권리금 회수보호권 등의 권리도 사라지게 됩니다. 전차인 입장에서는 계약 시 지불했던 금액 등을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에, 반드시 주의가 필요합니다.

 

 

임대인의 동의를 구하지 않고 전대차계약을 진행할 수 있는 요건도 있습니다. 예를 들어, 임차인이 목적물의 일부만 빌려주는 경우에는 임대인의 동의 없이도 계약을 진행할 수 있습니다. 에어비앤비와 같이 자신의 방 중 남는 방을 제공하는 경우가 이에 해당합니다. 또한, 임차인이 전세권 설정 등기를 한 경우에도 임대인의 법적 동의를 구하지 않아도 됩니다. 전세권 설정 등기를 하면 임차인에게는 목적물을 자유롭게 처분할 수 있는 권리가 생기며, 이를 담보로 사용할 수도 있습니다.

 

 

전대차계약은 임대인과 임차인이 거래하는 것이 아니라 임차인과 전차인이 거래하는 것이기 때문에 고려해야 할 사안이 많습니다. 가장 중요한 점은 기존 임대차계약이 종료되면 전대차계약도 자동으로 상실된다는 점입니다. 즉, 임차인이 기존 임대인에게 임대료를 지불하지 않는 경우 계약이 법적으로 해지될 수 있으며, 이를 전제로 한 전대차계약도 함께 해지됩니다.

 

 

 

 

전대차계약을 진행하는 경우 여러 가지 법적 사안을 고려해야 합니다. 만일 법적 분쟁이 발생한 경우라면 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 전문 변호사는 계약 관련 법률 문제를 해결하고, 계약서 작성 및 계약 조건에 대해 법적으로 보호받을 수 있도록 도와줍니다.

 

 

전대차계약서 작성 시에는 집주인의 동의 여부를 반드시 확인하고, 전세권 설정 등기를 통해 법적 권리를 확보하는 것이 중요합니다.

 

 

더불어 계약이 해지될 수 있는 상황을 명확히 이해하고, 법적 분쟁이 발생했을 때는 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하는 것이 좋습니다. 이러한 점들을 유의하여 전대차계약을 신중하게 진행하시기 바랍니다.

 

 

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